COLUMN コラム

不動産会社への問い合わせで様々な悩みを解決！

新潟で不動産売却をしようと考えると、様々な疑問や不安が出てくることもあるでしょう。どこへ相談すればよいのかわからなくて困ってしまうかもしれません。そういったときは、不動産会社への相談がおすすめです。

ここでは、不動産会社にはどのような相談ができるかご紹介します。

●売却価格の相談

不動産会社は日常的に不動産の取引に携わっているので、相場について熟知しています。どのくらいの価格で売却できるか、どのくらいならすぐに買い手がつくのかなど、価格に関する相談にも対応してくれます。無料で査定してもらうことも可能です。

また、一括査定サイトなどを活用すれば、複数の不動産会社へ一気に査定を依頼することができます。

●売却方法

土地や建物など不動産売却の方法には、仲介と買取があります。仲介は比較的高値で売却でき、買取はすぐに売却できるといった、それぞれ異なるメリットがあります。どちらの売却方法がいいのか自分ではわからない場合も、不動産会社への相談がおすすめです。不動産売買の経験が豊富な不動産会社なら、売却したい不動産の詳細を確認し、適切な売却方法をアドバイスすることが可能です。

●活用方法

売るか貸すかを迷っている段階で相談をすることも可能です。「売却しようかどうか迷っている、何かいい方法はないか？」などの漠然とした内容であっても相談が可能なのです。無料で相談できる不動産会社も多いため、ぜひご活用ください。

依頼前に知っておきたい税金の基礎知識

不動産売却では、様々な税金がかかります。売却を依頼する前に、どのような税金が必要かも知っておきましょう。

●印紙税

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければなりません。印紙税は不動産の売却価格によって異なります。

売り主と買い主が1通ずつ売買契約書を所有するため、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。契約書に印紙を添付することで、印紙税を納めたとみなされます。

平成26年4月１日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については、軽減措置が適用されます。

●譲渡所得税・住民税

不動産売却時にかかる税金には、譲渡所得税と住民税があります。譲渡所得税と住民税は、売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金です。売却価格が購入価格より安いなど、売却して損をしてしまった場合には課税されません。また、様々な条件によって税額が大きく変動します。

依頼前に準備すべきこと

査定を依頼する前に、以下の準備をしておくことがおすすめです。

●査定方法を決める

査定には簡易査定と訪問査定の2つの方法があります。簡易査定は不動産会社が直接物件を見に来ることはないので、おおまかな金額を簡単に知りたいときにおすすめの方法です。ただし、物件を調査する訪問査定と比べると、精度は低くなります。

訪問査定は実際に不動産会社が現地を訪れて調査を行うので、精度の高い査定が期待できます。すでに売却を決めていて、正確な金額を知りたいという方におすすめです。

●相場を調べる

査定を依頼する前に、自分で相場を調べておくことがおすすめです。不動産会社のなかには、契約を取るために相場よりも高い査定額を提示する会社もあります。相場を知らなければ喜んでしまいそうですが、その金額で売れるというわけではありません。

相場より高い売り出し価格では買い手が見つからず、結果的に値下げをすることになります。相場を把握しておけば、適正な査定額かどうか判断できます。

●物件のアピールポイントをまとめる

物件のアピールポイントをまとめておけば、不動産会社への説明もスムーズに進みます。また、実際に売却を決めた場合に、購入希望者の内覧でも魅力を伝えることができるはずです。また、中古戸建てなら実際に住んでみて不便な点はないか、マイナスポイントをピックアップしておくのもおすすめです。

●住宅ローン残高の確認

住宅ローンが残っている方は注意が必要です。売却金額が住宅ローンの残債よりも多い場合には、そのお金で一括返済できるため、売却が可能です。

しかし、売却金額が住宅ローンの残債を下回っているオーバーローンの場合は、不動産を売却してもローンが残ってしまいます。ローンを返済できないと、不動産売却ができません。お金を用意できない場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けることになります。

●修繕履歴の確認

一戸建ての場合はマンションよりも修繕箇所が多くなりがちです。例えば、シロアリの駆除や予防、外壁や屋根の修繕などが考えられます。今までに行った修繕履歴をまとめておくのもおすすめです。修繕することなく放置された物件よりも、定期的に手入れされた物件のほうが評価は高くなります。

戸建ての依頼で注意すべきこと

新潟で戸建ての査定を不動産会社に依頼する場合、以下の点に注意して、希望やセールスポイントをしっかり伝えることが大切です。

●希望はしっかりと伝える

売却の時期や価格など、希望がある場合は遠慮しないで伝えてください。

伝える内容には、「できればいつまでに」「可能であればいくらくらいで」などの希望の場合と、「相続税の納付期限なので現金が必要」などの要望の2パターンが考えられます。クリアできなくても問題のない「希望」なのか、絶対的な条件の「要望」なのかをハッキリと伝えることが重要です。

●耐震改修の有無を伝える

築年数は古くても、耐震改修を行っている場合にはセールスポイントになるので必ず伝えてください。耐震基準を満たしている建物であっても、不動産会社に伝えなければ査定価格は下がってしまいます。

昭和56年（1981年）5月31日より前に建てられた建物は、旧耐震基準の建物です。しかし、改修を行うことで、新耐震基準に適合していると認められます。

新耐震基準に適合している家であれば、購入する人は住宅ローン控除を利用することができます。また、買い手が負担する不動産取得税や登録免許税の軽減措置もあります。

新耐震基準への適合は、売却活動の際に広告へ載せてアピールすることができるため、購入希望者に対する効果は抜群です。建物に関して、第三者による公的な証明書を取得している場合には、査定時に必ず不動産会社にアピールしてください。

●瑕疵（かし）は正直に伝える

瑕疵も正直に伝えなければならない重要なポイントです。瑕疵とは、通常有すべき品質を欠くことをいいます。建物のデメリットともいえるポイントのことです。

売り主には契約不適合責任があり、瑕疵を含めた契約に適合しない内容が売却後に発覚した場合、買い主から損害賠償または契約解除を求められることもあります。後々のトラブルを防ぐためにも、悪い点であっても査定時に伝えるようにしてください。