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空き物件の売却方法とは？

新潟で空き家を持っているけど、活用できていないという方はいらっしゃいませんか？そんな方は、ぜひ売却もご検討ください。空き家の売却には、以下のような方法があります。それぞれの方法についてご紹介していきます。

●空き家のまま売却する

解体せずにそのまま売却するのは、比較的新しくキレイな空き家におすすめです。そのままの状態で売りに出すことになるので、解体のための費用や手間もかからないことがメリットです。

築年数が古い場合でも、最近は古めの戸建てを購入してリノベーションする人も増えているので、古くても買い手が見つかる可能性もあります。建物を残して売却する場合には、少しでも価値を上げようとリフォームを検討する方がいらっしゃいます。

しかし、リフォームする前に、まずは不動産会社へ相談してください。自己判断でリフォームした場合、費用をかけた割に売却に時間がかかったり、最終的に買い手が見つからなかったりする可能性もあるため、注意が必要です。

●更地にして売却する

空き家を解体して、更地として売却する方法もあります。空き家の老朽化が進んでしまっている場合や、中古住宅の需要がない地域では更地にしたほうが買い手が見つかりやすくなります。更地として売却するメリットは、買い手の幅が広がることです。更地であれば、駐車場や店舗を持ちたい人もターゲットになるのです。

ただし、更地として売却する際は、建物つきの土地よりも固定資産税・都市計画税が高くなるという点に注意しましょう。固定資産税・都市計画税は、宅地の場合には特例措置で税率が軽減されますが、更地の場合は軽減の対象外です。また、空き家の解体に高額な費用がかかる可能性があります。

●買取で売却する

買い手を探して売却する仲介のほかに、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。買い取った不動産会社は、リフォームやリノベーションをして販売したり賃貸として活用したりします。

仲介では不動産会社へ依頼して買い手となる人を探しますが、買取では不動産会社に直接買い取ってもらえるので、買い手を探す手間が省ける点がメリットです。買取の場合には、不動産査定を依頼して査定価格に納得できれば売買が成立するためスピーディーに売却できます。

しかし、買取の場合は相場よりも低い価格での売却になります。そのため、売りに出してもなかなか買い手が見つからない物件や、とにかく早く売却したい場合におすすめでの方法です。

空き物件の査定前に押さえるべきこと

空き家を売却する際には、以下の点に注意しましょう。

●契約不適合責任

売却した後に、物件に何らかの不具合が見つかった場合には、売主には「契約不適合責任」が発生します。

空き家の売却で起こりがちな例を挙げると、シロアリや雨漏り、柱の腐食など、売却時に知らされていなかった欠陥が発見されるパターンです。

この場合、修理費用や損害賠償を請求される可能性もあります。空き家売却の際は、専門の業者に依頼して見えない部分の状態もしっかりと確認して、不具合が見つかれば修繕しておくと安心です。

●相続の場合は名義変更が必要

相続をしても、不動産の名義が勝手に変更されるわけではありません。相続をした後で相続登記を行い、名義変更をしなければ売却することはできません。法務局にて自分で相続登記を行うこともできますが、手続きが複雑なので司法書士に依頼するとスムーズに完了できます。

●リフォームや解体は不動産会社に相談してから行う

リフォームを行うと査定額を上げることは可能です。しかし、リフォーム代を補うほどの金額アップはありません。また、解体して更地にすることも、必ずしも買い手に親切とはいえません。

最近では古い家と土地を買って、理想通りの家になるようリフォームやリノベーションをする方や、DIYを楽しみたいという方が増えています。そのため、リフォームをせずにあえて「古家付き土地」として販売したほうが、早く高く売れることがあります。

また、解体して更地にすると買主が住宅ローンを組めないというケースもあります。解体して更地にすると土地だけを販売することになります。土地だけを購入する場合には、通常の住宅ローンを使うことができないのです。住宅ローンは、あくまでも土地と建物がセットになっていなければなりません。リフォームや解体については、不動産会社としっかり相談することが大切です。

相場を自分で調べる方法

新潟に限らず、土地の相場は自分でも調べられます。ここでは、相場を調べる方法をいくつかご紹介します。実際に売却する際には日当たりや眺望、周辺の環境など様々なことが加味されるので、自分で調べる相場はあくまで参考程度だと思っておいてください。

●実勢価格で調べる

過去に成立した売買事例を、実勢価格といいます。国土交通省の「土地総合情報システム」を用いることで確認が可能です。

まず、不動産取引価格情報検索にアクセスします。期間・タイプ・ロケーションを設定して検索します。条件に合う物件がリスト形式で表示され、各項目を確認することが可能です。「取引総額」の項目が実勢価格にあたります。

実勢価格を調べるときには、売却したい土地とできるだけ条件が近い物件を複数ピックアップしてください。そのなかから平均値を取り、相場の目処をつけましょう。

しかし、このサイトだけでは近い条件の情報が見つからない場合もあります。その場合は、売出中の土地が掲載されているポータルサイトを利用してみましょう。ただし、その場合には売出価格と実勢価格は異なります。実勢価格は売出価格より低くなる場合も多いため、注意しましょう。

●地価公示価格で調べる

地価公示価格も国土交通省の「土地総合情報システム」を使って調べられます。標準地・基準地検索システムにアクセスすると緑色の日本地図が表示されるので、調べたい都道府県を選択します。

表示された市区町村から調べたい市区町村を選択します。調べたい条件を入力して検索すると、地価公示価格が表示されます。

実勢価格は地価公示価格の1.1倍程度といわれているので、土地の相場観を掴むための参考にしましょう。

●相続税評価額（路線価）で調べる

相続税評価額とは国税庁が定めている相続税や贈与税の算定基準となる価格で、地価公示価格の80％程度の金額です。相続税評価額（路線価）は、国税庁の管轄なので国税庁のホームページで公開されています。

国税庁のホームページのほか、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」でも確認できます。調べたい住所を入力すると、相続税評価額が表示されます。

「数字＋アルファベット」の表記が、相続税評価額です。千円単位で表示されているので、例えば「123C」と表記されている場合には「1㎡あたり12万3千円」という意味になります。

●査定価格で調べる

不動産会社に不動産査定を依頼して、査定価格を算出してもらう方法もあります。不動産会社は、実勢価格と地価公示価格、相続税評価額といった情報を用いることで、査定価格を算出しています。

また、不動産会社が実際に取引した過去の事例や、物件を売り出したときの市場の反応など、不動産会社のノウハウも影響されます。不動産査定は、専門家の知見を最大限に利用して、最も効率的に相場を知れる方法といえます。

ただし、不動産会社によって査定価格にバラつきが出る可能性があるため、複数の会社に不動産査定を依頼するのがポイントです。

査定で失敗しないためのコツ

新潟で土地を売却する場合、不動産査定が必要になります。不動産査定時は、以下のポイントを押さえておきましょう。

●不動産査定は複数依頼する

不動産査定は、複数の不動産会社に依頼することができます。査定では、どの取引事例を参照するかによっても査定額に違いが出るので、複数の不動産会社に査定を依頼して比較してみてください。無料で利用できる一括査定サイトなどもあるので、簡単に依頼できます。

●相場を把握しておく

不動産査定の前に、土地の相場を自分でも調べてみましょう。おおよその相場を把握しておけば、不動産会社の査定額が極端に高かったり、もしくは低かったりする場合に見抜くことができます。しかし、自分で調べた相場は土地固有の事情が加味されていないため、実際の価格とは差異が生じることは知っておきましょう。

●査定価格が売却価格ではない

土地査定で提示される査定価格とは、不動産会社が3か月程度の期間で売却可能だと考える価格であり、実際の売却価格とは異なります。査定価格で売却を開始したものの、購入希望者が現れない場合には値下げを実施しなければならず、最終的には数百万円の値下げとなることもあります。